房企2018年成績單出爐 千億軍團擴至30家

　　伴隨著2018年的結束，房企的年終成績單也火熱出爐。

　　這一年轉瞬即逝，回首中國樓市，從年初的“漲勢洶洶”到年末的一片平靜，可謂跌宕起伏，風起云涌。

　　這一年，多地密集出臺調控政策，樓市經歷了史上最嚴調控；

　　這一年，在“錢緊債多”的資金命門下，地產商們紛紛“緊衣縮食”以求安穩度過樓市“寒冬”；

　　這一年，行業加速聚攏，越來越多的企業突破了千億門檻，“越大越強、強者恒強”的趨勢愈加明顯。

　　透過這片最終的數字矩陣，我們試圖感知2018年的不易，探索2019年的前程。

　　30家千億房企

　　克而瑞發布的銷售數據顯示，頭部三強“碧萬恒”基本格局未變，碧桂園以7287億元的銷售額再創行業高峰，萬科以6069億元的銷售額緊隨其后，恒大則以5511億元的銷售額位列第三。

　　融創依然保持著較高增速，以4600億元的銷售規模，和保利發展一起上升至4000億元的梯隊。

　　龍湖以2007億元的業績拿到十強的最后一張門票，這也意味著，房企十強的門檻超過2000億元。前兩年位列十強的華夏幸福，在經歷了資金困境、裁員等風波后，在2018年以1680億元的成績位居13名。

　　對比最終的成績，將年度目標設置為1400億元的世茂顯得有些過于“保守”。2018年，世茂商業和住宅多點開花，全年業績定格在1761億元，超額完成25%，與業績排名緊隨其后的陽光城一樣上升5名。

　　2018年，越來越多的房企邁過“千億”門檻，有2017年距離千億僅一步之遙的中南置地，有懷揣“千億夢”數年的老牌房企富力，也有趕超者中梁和祥生。

　　千億軍團的擴充速度遠超想象。2018年，千億房企共有30家，2017年，這一數字則是17家，一年時間近乎翻倍。將時間軸拉長，2015年，這一數據對應的是7家，2016年為12家，三年間，千億軍團擴充了3倍之多，年復合增長率超過60%。

　　2018年，百強房企中的近半數制定了年度銷售目標，且大部分集中在TOP50房企中。雖然2018年中國房地產市場受調控政策持續深入影響，企業銷售增速放緩，但在這些提出全年業績目標的房企中，仍有近9成房企按時完成目標，其中，不乏世茂、陽光城、金科、新城等提前完成者。

　　不過，也有華夏幸福、朗詩等業績未達標者。

　　頗有意思的是，克而瑞數據顯示，朗詩2018年前11個月銷售的流量金額為274億元，僅完成全年業績目標460億元的59.6%，最后一個月，朗詩似乎在“奮力追趕”。全年381億元的流量金額也意味著，朗詩12月的單月銷售額達到了107億元。

　　復盤朗詩2018年前11個月的表現，業績最高的為2018年6月，銷售額為56億元，2018年3月最低，為10.8億元。2018年下半年，朗詩的業績較為平淡，7、8兩月合計銷售45億元，9月到11月分別為26億元、18億元和21億元。因此，107億元的單月銷售額，約等于朗詩7月到11月間的銷售額總和。

　　土儲趨于冷靜

　　與2015年、2016年“高總價、高單價、高溢價率”地塊頻出的“盛況”截然不同，“更加審慎、回歸理性”是房企2018年拿地情況的真實寫照。

　　中指土地數據庫對全國300個重點城市的監測數據顯示，2018年，流拍住宅用地已超700宗。雖然土地流拍情況在2018年第四季度末已有所改變，但克而瑞數據也指出，2018年銷售額排名前100房企的拿地總貨值較2017年下降13%。

　　從梯隊上來看，2018年，位列銷售榜前十房企的新增貨值、建面集中度均在50%以上，成為土地市場上的“?？汀?。值得一提的是，高喊“活下去”的萬科以及曾聲稱基本不在公開市場拿地的融創均是2018年的土地收割“大戶”，新增土地價值分別為2686.6億元和2033.1億元，僅次于碧桂園。

　　此外，2018年11月中旬正式向港交所遞交招股書的中梁也正在加緊全國性縱深布局，以匹配其規模化發展的野心。據了解，2018年中梁新增土儲貨值同比增長165%，是銷售榜前30房企中貨值增長最迅猛的企業。

　　規模房企充足的“糧草”或將進一步鞏固房地產業“強者恒強”的競爭格局?？硕鹬赋?，2018年，銷售前十房企新增土儲貨值占比較銷售集中度高出7個百分點，預示其未來規模上仍有較大上漲空間，而其余各梯度新增土儲集中度均小于銷售集中度，差距有所分化或繼續拉大。

　　除大型民營房企外，國資及具有國資背景的拿地聯合體也是2018年土地市場的活躍分子?？硕鸾y計，截至2018年12月，中海、華潤置地、保利新增土地價值均過千億。此外，中指研究院數據顯示，2018年，全國住宅用地成交總價TOP10和樓面單價TOP10中，中鐵置業、中海等領銜競得方名單，且成交地塊多位于一線城市。有觀點認為，相較于一些受高杠桿所限，資金鏈趨緊的民營房企，較為穩健的財務政策及占據優勢的資金成本是國企逆勢拿大宗地塊的底氣。

　　就地方國資房企而言，華發股份近期加快補倉力度，繼2018年11月落子廣東江門和北京房山后，其分別又以近53億元和35億元獲取湖北武漢CBD板塊兩宗地塊和廣東珠海住宅項目開發建設主導權。進入2019年，華發股份毫無減速之意，通過入股項目的方式與萬科、金地、金融街合作開發南京、深圳地塊。

　　事實上，“抱團”開發地塊，已成為房企擴儲模式中的一個縮影。比如，以北京為主戰場的首創置業在2018年就通過股權收購對其版圖進行拓深及擴張。

　　有市場人士對《國際金融報》記者表示，合作開發有助于房企之間的取長補短，如在面對配建保障性住房、“競自持”等愈發嚴苛的土地出讓條件時，大房企既可扮演財務投資者的角色，緩解資金壓力，又可提高項目公司資源整合及運營的能力。其預測，該種模式在2019年或將持續。

　　關注城市能級

　　2018年，房企的謹慎態度不僅體現在拿地金額和面積上，在銷售降溫的大環境下，房企也更加重視其投資項目的所在區域及城市等級。

　　克而瑞表示，從能級選擇上來看，三四線城市成為2018年多數百強房企的首選。房企在三四線城市新增土儲建面占比接近6成，比二線城市高出20%，而一線城市因受供應緊等因素影響，占比僅有4%。

　　針對2019年一二線城市的預期走勢，易居研究院研究員沈昕認為，這主要取決于2019年調控政策和信貸政策是否會放松。一線城市和部分熱點二線城市已低迷較長時間，未來樓市如果回暖也會先從這類城市開始。

　　值得注意的是，進入2018年下半年，由于棚改貨幣化退潮，一二線城市供地規模提升，再加上樓市整體走弱，不少房企選擇主動收縮戰線，調整區域布局。

　　一葉落而知天下秋，行業龍頭已先一步嗅出市場動向。早在2018年8月，恒大總裁夏海鈞就曾表態，恒大將持續覆蓋一線、二線城市和經濟發達的三線地級市，四線不準備去。融創則表示，其聚焦一二線核心城市的投資策略并不會變。同月，中海主席兼行政總裁顏建國也在業績會上透露，公司下一步投資會緊緊圍繞一二線城市，同時也包括一些人口的確在增長和產業的確在成長的新興城市。

　　克而瑞指出，新興城市里，重慶、河南鄭州、湖北武漢等中西部重點城市成為2018年房企競相爭搶的“熱土”。