房企資金壓力將逐漸加劇 四季度房價或松動

　　20日，國家統計局發布9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一線城市新房和二手房全面降溫，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%，二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%。

　　業內人士表示，價跌量穩，“金九銀十”失色已是市場共識。在多方面因素影響下，房價九月大面積上漲的趨勢得到明顯緩解。四季度，在調控政策不放松的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計未來幾個月市場將整體保持平穩，多項指標漲幅將繼續收窄。

　　房價大面積上漲趨勢得到緩解

　　數據顯示，一線城市房價全面降溫。從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%，其中，上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%；二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%，其中，北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。

　　從二三線城市來看，房價依然呈現上漲之勢，但漲幅明顯放緩。數據顯示，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個百分點。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，在8月房價上漲刷新紀錄后，9月樓市漲幅明顯放緩，市場出現了退燒跡象。新建住宅9月份環比上漲1%，相比之前6月-8月的高峰期明顯回落。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波表示，金九失色并不意外。9月樓市除中央宏觀調控外，北京公積金“認房認貸”、深圳731新政、上海共有產權等“一城一策”，對房地產市場進行精準調控。同時，從58安居客線上的數據來看，全國掛牌二手房源量環比下降，一線城市新增房源量環比跌幅普遍高于平均值。這也讓樓市出現普遍“降溫”態勢。

　　上海富大集團公司首席經濟師張平表示，目前一線城市在房地產調控持續高壓之下，走得較為平穩。二線城市隨著調控政策重新收緊，上半年出現的人才引進、搖號購房等退潮，房地產又重新回歸理性。

　　張平認為，隨著投機炒房需求退出，前期集中釋放的當地居民購買力被預支，后續需求無法跟上，再加上房價處于高位，當地購買力難以支撐也是必然。

　　區域分化依然明顯

　　統計局最新數據顯示，2018年前9月，全國房地產開發投資88665億元，同比增長9.9%，增速比1-8月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資62806億元，增長14.0%，增速回落0.1個百分點。值得一提的是，這也是今年下半年以來，房地產投資增速首次回歸個位數。

　　張大偉表示，截至2018年9月，本輪房地產市場上漲周期已經長達40個月，繼續刷新了中國房地產上漲周期最長歷史。樓市整體依然處于高位，但旺季未旺，反而多項數據漲幅放緩，出現逐漸平穩的趨勢。以9月成交量來看，雖然1-9月總成交量同比有所上升，但從9月單月來看，全國商品房住宅銷售面積為1.68億平方米，同比下調了3.6%。這也是最近5個月首次出現同比成交量下調的現象。

　　數據顯示，前9月，房企房屋施工面積767218萬平方米，同比增長3.9%，增速比1-8月份提高0.3個百分點，較上月增長量減少0.3個百分點。新開工面積152583萬平方米，增長16.4%，增速提高0.5個百分點，較上月增長量減少1個百分點。房屋竣工面積51132萬平方米，下降11.4%，降幅收窄0.2個百分點。

　　土地成交方面，房企土地購置面積同比增長15.7%，增速比1-8月份提高0.1個百分點；土地成交價款10002億元，增長22.7%，增速回落1個百分點。

　　房地產銷售方面，商品房銷售面積同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個百分點。銷售額增長13.3%，增速回落1.2個百分點。

　　張大偉說，從全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現了下調，而支撐樓市上漲的，主要是中西部市場的成交。

　　前三季度，全國商品房銷售面積同比增幅，在東部地區同比下降4.3%、東北地區同比下降3.5%的同時，中部、西部同比分別增長10.2%、8.9%。從成交額看，中西部同比上漲均超過20%。

　　這一分化同時也體現在房價上。在一二線重點城市房價漲幅紛紛回落的同時，中西部城市卻領銜9月房價漲幅。具體來看，漲幅超2%的城市均為中西部城市，西安新建商品住房價格環比漲幅高達6.2%，呼和浩特環比上漲2.8%，瀘州環比上漲2.6%，西寧、貴陽分別環比上漲2.1%。

　　四季度房價或松動

　　杭州作為房地產主力城市，今年上半年還出現“凌晨排隊、萬人搖號”的瘋狂場面，但僅過去5個月就出現新盤成交、價格雙降。

　　北京二手房主也開始松口，價格可談。例如東三環的一套670萬的兩居室，房子掛牌價格連續3天從初期的670萬降到后來的630萬。

　　張大偉認為，購買力難以再沖高。雖然當下全國房價上行城市依然占主流，但市場已經出現了逐漸平穩的跡象，調控政策嚴格的北、上、深、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭已經出現。

　　作為房價風向標的一二線城市，購房者預期明顯轉向，觀望者不斷增多。從58安居客房產研究院購房者和經紀人信心指數來看，購房者信心指數為92.8，環比下降5.7%；經紀人信心指數為102.9，環比下降2.3%。

　　在上述背景下，張波認為，受預期影響，以價換量將成為常態，而眾多房企也不例外，不得不在價格上做更多讓步以換取銷量。

　　究其原因，張波表示，9月樓市熱度已然“觸頂回落”，房地產調控難以放松，房企貸款難度未減，不得不讓步以改變成交乏力狀態。

　　“未來熱點城市開始進入賣不完時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場，庫存均出現了環比上升的現象，除少數熱點剛需項目外，去化率也快速下行。”張大偉說。