樓市調控繼續收緊 房企資金壓力凸顯忙“自救”

　　全國率先取消“限購”的呼和浩特市，又成為這一輪房地產調控中首個喊出“全面停止房地產去庫存調控措施”的城市。對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市目前的去庫存任務已經基本完成。在因城施策的背景下，或將有更多城市跟進退出去庫存政策。

　　如今，房地產市場已正式踏入“金九銀十”的傳統旺季。但自今年下半年以來，從中央到地方，對于房地產的調控政策一直在不斷收緊。受此影響，近段時間以來，全國土地流拍頻現，房企資金壓力凸顯，紛紛通過“裁員”“降負債率”等措施來“自救”。

　　調控再現新提法

　　來自呼和浩特市房管局的消息顯示，近期，呼和浩特市多次召開市長辦公會，把“穩地價、穩房價、穩預期”作為房地產調控的總體目標，擬采取多項措施調控房價，穩定房地產市場。其中，“全面停止房地產去庫存調控措施”的表述是自2016年開始的本輪調控中首次見于地方的公開表述，因而受到了廣泛關注。

　　除了上述措施外，其他措施還包括加快解決房地產項目遺留問題、加大房地產供應量和加大整治房地產市場秩序力度三個方面。

　　“很多城市實質上都已經進入了補庫存階段，呼和浩特是其中的一個典型?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進表示，像東北、山西、四川、寧夏等省(區、市)未來房價也會上漲，部分去庫存的政策會減少，相對應的則會增加很多補庫存的政策，包括積極供地和進行限購等措施都會出臺。

　　“實際上，呼和浩特市的調控措施已在醞釀。”一位當地房企人士表示，雖然呼和浩特市內尚未有統一的限購、限價等措施出臺，但當地的部分項目已經被政府部門要求售價必須限制在萬元以內。

　　早在2016年5月，呼和浩特市便出臺了房地產去庫存工作實施方案，推出了實行購房補貼、推動回遷安置貨幣化以及放寬落戶和戶口遷移限制等多個優惠政策。

　　多位業內人士表示，市場供求關系發生逆轉是呼和浩特市此次提出“全面停止房地產去庫存調控措施”的最主要原因，上述實施方案的優惠措施也即將終結。

　　據悉，在去庫存政策利好的推動下，呼和浩特市去庫存得以加速，尤其是自去年下半年以來，樓市持續火爆。今年1至7月，呼和浩特市商品房累計銷售面積達167.1萬平方米，同比增長了40.4%；商品房累計銷售額為121.9億元，同比增長了86.9%。從銷售價格來看，據國家統計局發布的7月數據顯示，呼和浩特市新建商品住宅銷售價格環比上漲2.4%，同比上漲11.8%，環、同比漲幅均在70城中位列前十。

　　短期難現銷售高峰

　　進入9月，也意味著房地產市場正式步入了傳統的旺季，但業內人士卻對今年的“金九銀十”持謹慎態度。

　　事實上，自今年下半年以來，從中央到地方，對于房地產的調控政策一直在不斷收緊。例如，6月底住建部等七部門對北京、上海等30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動，行動將持續到今年12月；7月31日召開的中共中央政治局會議明確提出，堅決遏制房價上漲；此外，今年下半年以來，已有上海、重慶、廈門、?？凇幉ǖ榷嗟匕l布各類房地產調控升級政策。

　　業內人士認為，此次住建部等七部門實施的專項行動意在形成高壓態勢、建立長效監管機制。同時，客觀上將短期目標對準了今年的“金九銀十”，再加上房地產市場經過一年多以來的調整，預計年內“金九銀十”行情將很難出現。

　　如是金融研究院高級研究員楊芹芹此前也表示，種種跡象表明，未來政策層面對于房地產市場的收緊有進一步加碼的趨勢，而這無疑會對房價形成一定的制約。

　　房企開始“自救”

　　隨著房地產調控步入深水區，尤其是今年下半年以來，全國土地流拍明顯增加，土地溢價率也隨之下行，調控政策顯現出了成效。受此影響，房地產市場的集中度進一步提升。在密集發債的同時，部分房企甚至開始“裁員瘦身”，并主動降低負債率，行業步入“調整進行時”。

　　在行業壓力面前，多家房企先后被曝光了裁員事件。近日，包括泰禾集團、綠地集團、華夏幸福、長江實業上海公司等接連推出了部分地區的“瘦身”計劃。而這場“名義上不會大張旗鼓，實際上數量可觀”的“人才調整”正在逐漸蔓延且持續深入。

　　“我們的裁員比例可能都不止30%，據說我們(投資拓展)中心會裁掉2/3?！蹦撤科髢炔咳耸亢吻绫硎尽Ｗ怨就嘎读瞬脝T的消息后，何晴近日來異常焦慮。因為她發現，在裁員的大背景之下，房地產全行業均面臨人才過剩的現象。

　　新城控股副總裁歐陽捷對此表示：“在市場擴張時，企業拓展區域擴張、人員擴張、財務擴張；市場受限時，企業收縮項目拓展、人員規模、債務負擔。目前市場分化極為嚴重，在一些較好的區域市場，企業可能還在繼續擴張，但在調控嚴格的一二線城市及周邊地區，量縮價穩，固守在這樣的區域只能采取收縮戰略?！?br/>
　　同策研究院總監張宏偉表示：“裁員只是初步表現，接下來就是市場深度調整了，市場會出現大范圍的降價。這極有可能會從過去房價上漲比較快且幅度較高的城市率先開始，然后蔓延到全國一二線城市?！?br/>
　　在人事調整的同時，面對整體環境的變化，不少地產企業也開始主動降低負債率。

　　近日，中國恒大發布的半年報中提出，今年上半年，公司凈負債率從去年年末的184%大幅下降到130%以下，降幅達三成。據悉，恒大今年年初公布了新戰略——要堅定不移地實施低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”經營模式，核心是大幅降低負債率。此外，據融信中國、中駿置業最新發布的半年報顯示，兩家公司的凈負債率均有所下降。其中，融信中國凈負債率下降了19%、中駿置業凈負債率下降了2%。

　　泰禾集團日前公布的半年報也顯示，公司短期債務與一年內到期的非流動負債之和為556.4億元，占全部有息負債的37.84%，債務融資期間結構安排較為合理。截至上半年，凈負債率為371.1%，較去年末降低了102.3個百分點。

　　不過，上半年也有不少龍頭房企的凈負債率出現了上揚。例如，一向穩健經營的萬科凈負債率為32.7%，較去年底的8.8%有大幅上升，但仍處于行業低位。同時，碧桂園、保利地產、華潤置地、龍湖集團、藍光發展等均出現了凈負債率上升的情況。其中，碧桂園上半年凈負債率為59%，相較2017年的56.9%有微升；保利地產凈負債率為93.26%，較去年末擴大了7個百分點。

　　對于上述現象，嚴躍進表示，凈負債率上升、經營性現金流下降說明企業的支出變多、回款變慢，融資惡化，負債壓力增加了。

　　香港地產基金研究人士黃立沖表示，限售、限價、限購等政策導致整個房地產行業的流動性大幅下滑。同時，融資端持續收緊，比如順應上半年降杠桿的趨勢，銀行對房地產的貸款持續收緊，停止了許多房企發債，行業經營性現金流急速惡化是普遍趨勢。

　　嚴躍進還表示，在當前資金面收緊的情況下，房企應適當壓縮債務，通過聯合開發或者入股等方式降低負債的壓力。